Инвестиционный проект «Башкирская Рица»
Павловское водохранилище, Республика Башкортостан
работы
1
Выезд на участок, осмотр, оценка подъездных путей, анализ транспортных потоков
2
Анализ рынка гостиничных услуг в регионе (обзор рынка, анализ конкурентной среды, анализ участка, его потенциала и ограничений для развития гостиничного объекта)
3
Определение целевых групп потребителей услуг и ценовой политики (ADR) по проживанию
4
Формирование концепции и составление технического задания для работы архитектора
5
Разработка мастер плана, генерального плана и визуализаций проекта
6
Рекомендации по архитектурным решениям для номерного фонда и дополнительной инфраструктуры объекта
7
Рекомендации для разработки дизайна в соответствии с целевой аудиторией и с учетом гостиничной специфики
8
Построение прогноза продаж на период окупаемости объекта на рынке и технико-экономическое обоснование для определения основных показателей эффективности (% загрузки отеля, средняя цена номера, выручка от проживания и дополнительных услуг, сроки окупаемости проекта)
Выезд на участок, осмотр, оценка подъездных путей, анализ транспортных потоков
Этап 1
На начальном этапе работы над проектом команда из гостиничных технологов и архитекторов осуществила выезд на локацию. Был выполнен осмотр участка, проведена оценка состояния и доступности подъездных путей, а также выполнен анализ существующих и потенциальных транспортных потоков. Полученные данные стали отправной точкой для дальнейших проектных решений и определения функционально-планировочных параметров территории.
Анализ рынка гостиничных услуг в регионе (обзор рынка, анализ конкурентной среды, анализ участка, его потенциала и ограничений для развития гостиничного объекта)
Этап 2
В рамках реализации проекта был проведён комплексный конкурентный анализ Московской области, включающий изучение действующих объектов туристской инфраструктуры, а также объектов, находящихся на этапе строительства или планируемых к вводу в эксплуатацию.
В рамках проведённого исследования осуществлён анализ статистических данных, характеризующих туристические поездки и объём ночёвок на территории области. Изучены количественные и качественные параметры туристического потока, выявлены основные тенденции его динамики и сезонности.
Дополнительно проанализированы социально-экономические показатели, оказывающие влияние на развитие туристической отрасли региона, включая инфраструктурные условия, структуру размещения, экономическую активность в сфере туризма и сопутствующих услуг.
Полученные данные позволяют комплексно оценить текущее состояние туристического сектора и определить ключевые направления его дальнейшего развития.
Целевые группы
Этап 3
В рамках проекта были определены целевые группы потребителей услуг, а также сформирована ценовая политика по размещению, включая расчёт показателя средней стоимости номера (ADR).
Формирование концепции и составление технического задания для работы архитектора
Этап 4
Концепция развития гостиничного проекта
Данная концепция разработана в рамках расширения существующего гостиничного объекта и направлена на максимально эффективное и выгодное использование прилегающей территории. Основной задачей стало увеличение номерного фонда и формирование дополнительных сценариев отдыха.
В основу концепции заложена идея гармоничного загородного отдыха на природе, ориентированного на семейные и курортные сценарии пребывания. Проект развития рассчитан на гостей, которые посещают объект регулярно – как для коротких поездок выходного дня, так и для более продолжительного восстановительного отдыха.
Общественные пространства и инфраструктура
В рамках расширения проекта предусмотрено развитие общественных пространств, включая террасы с барбекю-зонами и зонами отдыха, которые дополняют существующую инфраструктуру и расширяют сценарии пребывания гостей. Новые объекты интегрируются в действующий комплекс и работают на увеличение времени пребывания и среднего чека.
Итоговая задача проекта
Концепция развития направлена на:
Данная концепция разработана в рамках расширения существующего гостиничного объекта и направлена на максимально эффективное и выгодное использование прилегающей территории. Основной задачей стало увеличение номерного фонда и формирование дополнительных сценариев отдыха.
В основу концепции заложена идея гармоничного загородного отдыха на природе, ориентированного на семейные и курортные сценарии пребывания. Проект развития рассчитан на гостей, которые посещают объект регулярно – как для коротких поездок выходного дня, так и для более продолжительного восстановительного отдыха.
Общественные пространства и инфраструктура
В рамках расширения проекта предусмотрено развитие общественных пространств, включая террасы с барбекю-зонами и зонами отдыха, которые дополняют существующую инфраструктуру и расширяют сценарии пребывания гостей. Новые объекты интегрируются в действующий комплекс и работают на увеличение времени пребывания и среднего чека.
Итоговая задача проекта
Концепция развития направлена на:
- увеличение номерного фонда и инфраструктуры
- рост выручки за счёт новых форматов размещения
- повышение инвестиционной привлекательности объекта
- сохранение и усиление уникального природного и архитектурного образа действующего проекта
Проект расширения становится логичным продолжением существующего объекта и позволяет вывести его на новый уровень эксплуатации и экономической эффективности.
Разработка мастер плана, генерального плана и визуализаций проекта
Этап 5
В рамках проекта был выполнен комплекс работ, включающий разработку генерального плана с детальной проработкой туристических потоков, функционального зонирования, транспортно-планировочных решений и инженерной инфраструктуры.
Архитектура и планировочные решения
Развитие территории выполнено по принципу кластерного размещения застройки. Новый номерной фонд представлен модульными домами различных типов и вместимости, размещёнными вверх по склону от береговой линии таким образом, чтобы сохранить природный ландшафт, обеспечить приватность размещения и раскрыть видовые характеристики участка – Павловское водохранилище.
"
Архитектурно-планировочные решения проекта разработаны в рамках расширения существующего загородного комплекса и направлены на максимально эффективное использование территории с учётом рельефа, природного окружения и уже функционирующей инфраструктуры.
Мария Жлудко
Consulting Partner
-
Функциональное зонирование территории чётко разделяет:
- общественную зону (главный корпус, ресторан, SPA-комплекс, NANO-SPA, парковки, сервисные и технические здания);
- кластеры номерного фонда;
- рекреационные зоны (набережная, пирсы, пляж, прогулочные маршруты, парковые пространства, спортивные и детские площадки).
Общественные и сервисные функции сосредоточены в центральной части участка и у въездной группы, что позволяет оптимизировать гостевые и сервисные потоки, а также снизить нагрузку на жилые зоны. Жилые модули размещены на удалении от активных общественных пространств, формируя ощущение уединённого загородного отдыха.
Архитектурный облик новых строений выдержан в едином современном стиле с использованием модульных конструкций, натуральных материалов и панорамного остекления. Такое решение обеспечивает визуальную лёгкость застройки.
Предусмотренная этапность застройки позволяет развивать проект постепенно, увеличивая номерной фонд и набор услуг без остановки работы существующего комплекса.
Рекомендации по архитектурным решениям для номерного фонда и дополнительной инфраструктуры объекта / Рекомендации для разработки дизайна в соответствии с целевой аудиторией и с учетом гостиничной специфики
Этап 6
Архитектурный образ развития проекта опирается на существующий дизайн-код объекта, но усиливает его за счёт применения современных архитектурных решений, натуральных и экологичных материалов, панорамного остекления и тёплой цветовой палитры. Это обеспечивает визуальную целостность существующей и новой застройки и формирует единый образ курорта.
Построение прогноза продаж на период окупаемости объекта на рынке и технико-экономическое обоснование для определения основных показателей эффективности (% загрузки отеля, средняя цена номера, выручка от проживания и дополнительных услуг, сроки окупаемости проекта)
Этап 7
- В рамках проекта были разработаны три финансовые модели реализации, предусматривающие различные сценарии привлечения и структуры финансирования:
1. Модель с использованием собственных средств инвестора, позволяющая реализовать проект без привлечения внешнего финансирования и снизить кредитную нагрузку.
2. Модель с применением инструментов льготного кредитования, с учётом действующих программ государственной поддержки и субсидирования процентной ставки.
3. Модель с привлечением частных инвестиций, предусматривающая продажу инвестиционных лотов и участие частных инвесторов в развитии проекта. - 82 юнитовНомерной фонд объекта
- 14 юнитовДома для КП
- 11 936 р.Средняя цена на номер (ADR)
- 63%Среднегодовая загрузка
- 6 летПростой срок окупаемости
- 680 млн руб.CAPEX
- 162 чел.ФОТ
"
Разработка нескольких финансовых сценариев позволила оценить устойчивость проекта при разных источниках финансирования и выбрать оптимальную модель реализации с точки зрения окупаемости и инвестиционной привлекательности.
Мария Жлудко
Consulting Partner